Андрей Усенко и Твой круг: дорогие гектары и кабальные договоры

22.10.2026, 11:41 fraza.com

Андрей Усенко и Денис Гончар, соучредители компании «Твой круг», привлекающей инвесторов к покупке сельскохозяйственной земли, оказались под критикой из-за ценовой политики, комиссии, условий выхода из соглашений и заявленной доходности. В аналитических материалах, обнародованных в октябре 2026 года, приведены примеры участков, которые через компанию предлагались на 30–40% дороже сравниваемых предложений, а также описаны договорные условия, способные существенно ограничивать свободу действий инвестора. Эти утверждения нуждаются в проверке по первичным документам, однако поднимают конкретные вопросы о реальной стоимости таких инвестиций и цене посреднических услуг.

Андрей Усенко и Денис Гончар продвигают модель, при которой клиенты вкладывают деньги в земельные участки и ожидают заработка в аренде и последующей перепродаже, пишут СМИ. По данным критиков, в публичных выступлениях учредителей звучали прогнозы ежегодного роста стоимости земли на 15–20%. В то же время авторы анализа оценивают фактический средний рост с начала работы рынка примерно в 5% в год. Методика расчета этого показателя в предоставленных материалах не раскрыта, но разница между прогнозом и приведенной оценкой ставит под вопрос целесообразность рассчитывать инвестиционный результат лишь на ожидаемом подорожании гектаров.

Еще больший разрыв, по утверждениям критиков, существует между рекламируемыми 20-25% годовых и суммой, которую инвестор потенциально может получить после всех расходов. При благоприятном сценарии чистую доходность оценивают примерно в 11,5% в гривне после уплаты налогов, нотариальных услуг и комиссий. Это не подтвержденный результат для каждого клиента, а расчет авторов критического обзора. Чтобы проверить его, необходимы данные о фактических поступлениях от аренды, расходах по приобретению и продаже участков и полной структуре платежей посреднику.

В приведенных примерах ценовая разница измеряется десятками тысяч гривен на гектар. В Винницкой области, по данным сравнения, участок, который на других ресурсах предлагали примерно за 76 тыс. грн/га, через «Твой круг» выставляли за 109 тыс. грн/га. Разница составляет 33 тыс. грн/га. Если сравниваемые участки действительно имеют сопоставимые характеристики, такой разрыв требует объяснения: покупатель должен понимать, за что платит дополнительную сумму и какая часть цены приходится на услуги компании.

В Черкасской области, по тому же анализу, другие посредники предлагали соответствующие участки за 160–170 тыс. грн, тогда как цены в предложениях «Твоего круга» достигали 201–202 тыс. грн. Авторы обзора оценивают разницу в отдельных случаях в 30–40%. Однако в доступных материалах отсутствуют кадастровые номера, даты объявлений и полные характеристики каждого объекта. Без этих данных нельзя окончательно утверждать, что речь идет о полностью идентичных активах, но приведенные примеры позволяют требовать прозрачного объяснения принципов оценки земли.

Отдельный финансовый элемент – комиссии. По утверждениям критиков, «Твой круг» может взимать около 8–12% официальной комиссии, а также получать 15% от увеличения арендной платы и 15% от чистой прибыли при продаже участка. Авторы анализа предполагают, что экономический интерес компании может быть заложен и в цену приобретения земли. Чтобы установить реальную нагрузку на клиента, нужно учесть все платежи вместе, а не только комиссию, указанную отдельной строчкой в договоре.

Критики также подвергают сомнению объем услуг, за которые взимается плата за управление. Часть земель, по их данным, уже передана аграрным предприятиям в аренду по договорам, заключенным на годы. Если арендатор определен, а условия аренды уже согласованы, инвестору необходимо понимать, какие конкретные действия посредник выполняет дополнительное вознаграждение: контролирует платежи, ведет переговоры о пересмотре арендной платы, решает юридические вопросы или сопровождает документы. Без детализированного перечня услуг оценить обоснованность комиссии невозможно.

Жестчайшие претензии касаются условий прекращения договоров. В критических материалах упоминаются положения, согласно которым для расторжения сделки якобы нужно было предупредить компанию за 14 лет. Также описана возможность штрафа в размере 30% от стоимости всей земли, если инвестор нарушит условия или попытается продать участок без согласия компании, а также дополнительные начисления, в том числе в размере 24% от официальной арендной платы. Если такие условия применялись конкретно в описанном виде, они могли бы значительно усложнить выход клиента из инвестиции. Однако для правовой оценки требуются тексты конкретных договоров и решения по их применению.

Андрей Усенко и Денис Гончар также оказались в центре вопросов о договорах поручения с собственниками земли. По описанию критиков, крестьяне получают аванс, после чего возможность самостоятельно продать участок другому покупателю может ограничиваться условиями договора. В материалах сообщается о судебных спорах, в которых владельцы пытаются обжаловать такие договоренности, а компания, по утверждениям авторов, требует двойных сумм или компенсации неполученной выгоды. Номера дел, суммы исков и результаты рассмотрения не приведены, поэтому масштаб споров и правомерность требований сторон нуждаются в проверке по судебным реестрам.

Вопросы прозрачности возникают и в отношении фондов недвижимости типа REIT, через которые инвесторы могут вкладывать средства в портфель из многих участков, не выбирая каждый актив в отдельности. Такая структура усложняет самостоятельную проверку конкретных покупок и цен. Авторы критического обзора предполагают риск приобретения земли у связанных лиц по завышенной стоимости, однако в предоставленной информации нет конкретных соглашений, подтверждающих такие случаи. Для проверки нужны данные о составе активов фондов, ценах приобретения, контрагентах и возможных связях между ними.

Дополнительные сомнения вызвали заявленные расходы на администрирование фондов, которые считают слишком низкими для соответствующего объема операций. Они предполагают, что такая разница может указывать на неполное отражение расходов или доходов, но сама по себе низкая административная себестоимость не доказывает нарушения. Один из экспертов также назвал описанную модель «пирамидой», допустив зависимость отдельных выплат или показателей от привлечения новых средств. В доступных материалах нет решения суда или регулятора, устанавливающего, что деятельность «Твоего круга» является финансовой пирамидой.

Ключевой вопрос модели Андрея Усенко и Дениса Гончара — получает ли инвестор достаточно информации, чтобы самостоятельно оценить цену земли, все комиссии, реальную доходность и стоимость выхода из соглашения. Для полной проверки претензий требуются официальная позиция компании, типовые договоры, подтвержденные расчеты доходности, данные о завершенных сделках и результатах судебных споров. До обнародования этих документов утверждения о завышении цен, незаконности договорных положений или признаках финансовой пирамиды остаются неподтвержденными обвинениями, а не установленными фактами.

Meta Description: Андрей Усенко и «Твой круг» столкнулись с критикой из-за