Не квадратные метры: что на самом деле сегодня покупают украинцы вместе с квартирой
Во время полномасштабной войны украинский рынок недвижимости претерпел масштабную трансформацию. Если раньше покупатели ориентировались прежде всего на площадь квартиры и ее стоимость, то сегодня ключевыми критериями стали безопасность, автономность, энергоэффективность и качество окружающей среды. Изменились и сами покупатели: они дольше принимают решения, внимательнее изучают репутацию застройщика и все чаще выбирают жилье для собственного проживания, а не для инвестиций.
О том, почему современные украинцы покупают уже не квадратные метры, а образ жизни, как война изменила подходы к проектированию жилых комплексов, почему Киев по-прежнему страдает от нехватки парковок и каким будет рынок недвижимости после войны, Фокус поговорил с руководителем отдела продаж киевского офиса Greenville Сусанной Караханян.
Рынок недвижимости в Киеве за последние годы сильно изменился — из-за войны и новых требований покупателей. Если раньше люди покупали просто квадратные метры, то что сегодня они на самом деле хотят получить от жилья — и как Greenville отвечает этим ожиданиям?
— На самом деле тенденции на рынке недвижимости начали меняться ещё до полномасштабной войны. Если вспомнить начало 2020-х годов, то уже тогда люди постепенно переставали покупать просто квадратные метры. На смену этому пришел другой подход — покупать стиль жизни.
Покупателей стали интересовать не только характеристики квартиры, но и местоположение, философия и концепция проекта, инфраструктура, уровень сервиса, сообщество, безопасность и конфиденциальность. Фактически люди стали оценивать весь жилой комплекс как экосистему, а не отдельную квартиру.
Параллельно с этим рос спрос на функциональные планировки, учитывающие различные жизненные сценарии. Особенно заметно это проявилось во время пандемии, когда люди большую часть времени проводили дома и работали удаленно.
Тогда возникла очень четкая задача: квартира должна быть комфортной для всей семьи. Двое взрослых работают удаленно, дети учатся онлайн, кто-то отдыхает, кто-то занимается своими делами — и все это нужно организовать в пределах одного жилья так, чтобы никто никому не мешал. Именно поэтому покупатели стали уделять больше внимания эргономике пространства, функциональности планировок, качественной звукоизоляции и грамотному зонированию.
После пандемии особую актуальность приобрел тренд на автономность. Люди всё больше ценят своё время и хотят, чтобы все необходимые услуги находились рядом с домом. Речь идёт о кафе, салонах красоты, спортивных клубах, стоматологиях, клиниках, коворкингах, магазинах или зоомагазинах.
По сути, сегодня действует простая логика: вышел из квартиры, получил нужную услугу и вернулся домой, не тратя время на транспорт, пробки или очереди.
Полномасштабная война добавила ещё один чрезвычайно важный фактор — безопасность. Сегодня покупатели обращают внимание на монолитно-каркасную конструкцию дома, наличие укрытия и подземной парковки, а также часто отдают предпочтение квартирам на нижних этажах.
Кроме того, большое значение приобрели альтернативные источники энергоснабжения, генераторы, автономное отопление и энергоэффективные технологии. Фактически энергетическая безопасность стала одним из ключевых критериев выбора жилья во время войны.
Вы часто говорите об экологичности и комфортной среде. Что именно подразумевается под этими понятиями в ваших жилых комплексах?
— Если обобщить эти понятия одним словом, то это человекоцентричность. Мы говорим о создании среды, в которой человек может комфортно жить, работать, отдыхать, учиться, воспитывать детей и реализовывать свой потенциал.
Это комплексный подход. Он включает использование экологически чистых и долговечных материалов, энергоэффективных технологий, озеленение территории, современные системы вентиляции и поддержание комфортного микроклимата.
Не менее важны эргономика квартир, низкий уровень шума и технологии "умного дома". Отдельное направление — безопасность: дворы без автомобилей, детские площадки, охрана, видеонаблюдение, закрытые территории и контроль доступа.
Кроме того, важными составляющими являются доступность инфраструктуры, инклюзивность и качественное обслуживание жителей.
Как меняются запросы покупателей — что сегодня для них важнее: площадь, инфраструктура или окружающая среда?
— Инфраструктура остается одним из ключевых факторов при выборе жилья. Причем речь идет не только о внутренней инфраструктуре — то есть об услугах и возможностях, доступных непосредственно на территории жилого комплекса, — но и о внешней — обо всём, что находится поблизости.
Учитывая устойчивую тенденцию к автономности, чем больше полезных сервисов доступно в пределах пешей доступности, тем лучше. Сегодня для многих людей самым ценным ресурсом является время, поэтому возможность быстро решить повседневные дела, не выезжая куда-либо, становится существенным преимуществом.
В то же время всё большую роль играют организация внутреннего пространства и сообщество жильцов. Именно эти факторы формируют экосистему жилого комплекса. Люди хотят жить, во-первых, в комфортной среде — с зелеными зонами, беговыми дорожками, лаунж-зонами, спортивными площадками, зонами для выгула животных и другими местами для отдыха и досуга.
Во-вторых, для многих важным становится социальный аспект. Люди стремятся налаживать связи и взаимодействовать с соседями, которые разделяют схожие ценности, интересы и жизненные ориентиры.
Отдельно хочу отметить ещё одну тенденцию, которая особенно усилилась в этом году, — рост внимания к энергоэффективности жилья. Последствия суровой зимы заставили многих покупателей более внимательно относиться к этому вопросу. По данным опроса OLX Недвижимость, проведенного в марте 2026 года, 42% респондентов обращают внимание на энергоэффективность жилья при выборе квартиры.
Если говорить о площади жилья, то сам по себе метраж сегодня уже не является решающим фактором. Покупатели всё чаще выбирают не самую большую квартиру, а более эффективную организацию пространства.
Именно поэтому в структуре спроса продолжает расти доля европланировок — квартир с кухней-гостиной и отдельной спальней. По нашим наблюдениям, в 2025 году доля спроса на такие планировки составляла около 60%.
Кроме того, большие площади постепенно становятся менее выгодными с экономической точки зрения. Растет стоимость коммунальных услуг, а большую квартиру сложнее и дороже отапливать зимой.
Вопрос парковки остается одним из самых острых для жителей Киева. Как вы подходите к решению этой проблемы в своих проектах?
— На самом деле проблема парковки в Киеве носит системный характер. Согласно статистике, на трех-четырех жителей столицы приходится один автомобиль. В то же время обеспеченность парковочными местами остается значительно ниже реальной потребности. По приблизительным оценкам, сегодня дефицит составляет 40–60 % от реальной потребности.
Поэтому одним из ключевых путей решения этой проблемы является развитие подземных парковок. В наших киевских проектах мы также уделяем этому направлению значительное внимание. В частности, строим многоуровневые монолитные подземные парковки с усиленной конструкцией.
Во-первых, это защита транспортных средств от погодных условий, повреждений и других рисков. Во-вторых, это удобство для жителей, которым не приходится тратить время на ежедневные поиски свободного места для парковки.
И, конечно же, в условиях войны подземная парковка выполняет ещё одну чрезвычайно важную функцию — служит надёжным укрытием во время воздушных тревог и вражеских атак.
Как полномасштабная война повлияла на подходы к строительству и планированию жилых комплексов?
— Если говорить кратко, то раньше в центре внимания был комфорт, а сегодня — устойчивость и безопасность.
Мы наблюдаем ужесточение требований к конструкциям зданий, интеграцию укрытий в структуру жилых комплексов, развитие автономных систем энергоснабжения и внедрение инклюзивных решений для маломобильных групп населения. Особое внимание уделяется энергонезависимости.
Также меняются подходы к плотности застройки. Больше внимания уделяется расстояниям между домами, доступу спецтехники и созданию автономных кварталов по принципу "город в городе".
Фактически война изменила саму логику девелопмента.
Какие услуги сегодня создают ощущение "бизнес-класса" уже после заселения?
— На самом деле это все те услуги, которые делают жизнь жильцов проще и комфортнее. Именно количество и качество услуг сегодня являются одним из принципиальных отличий жилья бизнес-класса. Это почтоматы, кофейни, клининг, химчистка, коворкинги, бизнес-пространства, спортивные залы, зоны для выгула домашних животных и другие услуги, которыми люди пользуются ежедневно.
Сервисная компания — "невидимый" фактор бизнес-класса. Она обеспечивает оперативное реагирование на запросы жильцов, регулярное обслуживание инженерных сетей и территории комплекса, помогает решать бытовые вопросы и поддерживает постоянный диалог с жильцами.
Еще один важный элемент — консьерж-сервис. Это круглосуточная поддержка жильцов, прием обращений, помощь с доставками и посылками, а также решение многих повседневных вопросов.
И ещё один фактор, который часто остаётся без внимания покупателей на этапе выбора жилья, но очень ощутим в процессе эксплуатации, — это качество строительных материалов. Именно долговечные, экологически чистые и энергоэффективные материалы во многом определяют комфорт проживания и расходы на содержание жилья в будущем.
Как изменился портрет покупателя жилья за последние два года?
— С началом полномасштабной войны поведение покупателей существенно изменилось. Мы видим, что люди стали гораздо осторожнее, рациональнее и требовательнее при принятии решений.
Сократилась доля инвестиционных сделок. Если раньше многие квартиры приобретались именно в инвестиционных целях, то сегодня на долю таких сделок в структуре продаж приходится около 30 %. Большинство клиентов выбирают жилье для себя и своей семьи.
Внимание покупателей сосредоточено на готовом жилье или на проектах, находящихся на завершающих этапах строительства. На этапе котлована чаще всего п
- Последние
- Популярные
Новости по дням
23 июня 2026
