Покупка квартиры в новостройке в преддверии зимы: как не остаться без тепла, воды и света

18.08.2026, 11:33 delo.ua

В преддверии осенне-зимнего сезона 2026/27 годов покупатели жилья на первичном рынке все чаще оценивают не только характеристики самой квартиры, но и способность всего дома полноценно функционировать при возможных перебоях с электроэнергией. Наряду с локацией, площадью и ценой квадратного метра, важными критериями становятся отопление, водоснабжение, работа насосов, лифтов, освещения, котельной и доступ к паркингу.

Об этом Delo.ua рассказала Марианна Бигунец, коммерческий директор строительной компании GAZDA.

По ее словам, смена приоритетов происходит на фоне нестабильной ситуации на рынке недвижимости. Она сослалась на данные Отчета о финансовой стабильности Национального банка Украины за июнь 2026 года, согласно которым в четвертом квартале 2025 года количество сделок купли-продажи жилья было самым высоким с начала полномасштабной войны. В то же время, уже в первом квартале 2026 года активность на рынке заметно снизилась. Несмотря на это, за последние четыре отчетных квартала количество сделок выросло на 11% в годовом исчислении.

Среди сдерживающих спрос факторов НБУ выделяет перебои с электро- и теплоснабжением, риски безопасности и рост стоимости недвижимости в гривневом эквиваленте. При этом средняя площадь приобретенной квартиры составляла 48 м2, тогда как в структуре предложения преобладают объекты площадью более 65 м2.

По мнению Марианны Бегунец, эти показатели свидетельствуют об изменении спроса, а не о его исчезновении. Покупатели стали отдавать предпочтение более компактным квартирам, но в то же время более детально проверять технические характеристики дома и его готовность к возможным энергетическим перебоям.

"Еще до полномасштабного вторжения выбор жилья в новостройке нередко начинался и завершался сравнением локации и цены квадратного метра. Теперь покупатель пытается понять, как будет жить в этом доме во время возможных отключений: будет ли вода, тепло, освещение и другие системы жизнеобеспечения. То есть он оценивает уже не только квартиру, а все".

Безопасность региона остается одним из ключевых критериев при выборе жилья, однако для покупателей этого недостаточно. Перед покупкой квартиры они все чаще проверяют, насколько здание готово работать в условиях длительных отключений.

По словам Марианны Бегунец, следует обращать внимание на теплоизоляцию, тип отопления, резервное питание и работу инженерных систем. При этом понятие энергоавтономности может означать разный уровень обеспечения.

В одном доме резервный источник питания может поддерживать только аварийное освещение, в то время как в другом – обеспечивать работу насосов, котельной, систем водоснабжения, контроля доступа и одного из лифтов.

"Покупателю важно выяснить не просто наличие генератора, инвертора или солнечных панелей, а перечень оборудования, которое они будут питать, мощность системы, продолжительность ее автономной работы и порядок обслуживания", – говорит коммерческий директор строительной компании GAZDA.

Отдельное внимание эксперт советует уделить теплоизоляции. Даже в новостройках из-за щелей и негерметичных стыков в оконных и дверных конструкциях помещение может терять до 30-40% тепла. Поэтому качество окон, герметичность конструкций и утепление дома имеют значение независимо от резервного электропитания.

По внутренней аналитике GAZDA, в течение 2026 года вопросы резервного питания и работы дома во время отключений поднимали более 90% потенциальных покупателей.

"Автономность не просто ответ "да" или "нет". Покупателю стоит получить точный перечень систем, которые будут работать без внешнего электроснабжения. Отдельное значение имеет способность дома удерживать тепло: резервное питание помогает поддерживать инженерию, но именно энергоэффективность определяет, как быстро дом будет охлаждаться", – подчеркнула Марианна Бигу.

Еще одна тенденция на первичном рынке – внимание к полной стоимости приобретения и заселения. Покупатели все чаще учитывают не только цену квартиры, но и будущие затраты на ремонт, мебель, технику, оформление документов, подключение и содержание жилья.

По общим выводам НБУ, в течение шести месяцев 2026 г. цены предложения на первичном рынке преимущественно выросли на 5-10%. Среди причин удорожания – ослабление гривны и увеличение себестоимости строительства.

По оценкам аналитиков GAZDA, до конца 2026 года базовый ремонт может стоить около 9-14 тыс. грн за квадратный метр, отделка среднего уровня – 15-19 тыс. грн/кв.м., а более дорогой вариант – от 22 до 30 тыс. грн/кв.м. Эти расчеты не включают мебель и технику.

Для квартиры площадью 50 кв. ориентировочная стоимость ремонта составит:

Следовательно, две квартиры одинаковой площади с примерно одинаковой ценой квадратного метра могут иметь разный бюджет заселения.

"Цена квадратного метра следует рассматривать только как начальную цифру. К ней нужно добавить затраты на приведение квартиры в состояние, пригодное для жизни, а также оценить будущие эксплуатационные риски. Дешевый на старте объект может оказаться дороже, если он требует значительного ремонта, дополнительного утепления или индивидуальных решений для резервного питания", - пояснил он.

Квартиры с ремонтом могут быть более привлекательными для покупателей, желающих быстрее заселиться и заранее понимать общий бюджет. В то же время, перед покупкой стоит уточнить, что именно входит в комплектацию: отделка стен и пола, межкомнатные двери, сантехника, освещение, электрофурнитура, кухня и бытовая техника.

Эксперт отмечает, что готовность квартиры не означает автоматической готовности дома к работе в условиях отключений.

"Готовность квартиры не заменяет проверки самого дома. Даже полностью отделанное жилье может зависеть от работы насосов, котельной, систем доступа и общедомовых электросетей. Готовая отделка имеет ценность не само по себе, а как инструмент снижения рисков. Покупатель получает более четкий бюджет, скорее заселение и меньшую зависимость от стоимости работ и материалов. к осенне-зимнему сезону”, – считает эксперт.

В преддверии холодного сезона Марианна Бигунец советует потенциальным покупателям оценивать новостройку сразу по нескольким критериям.

1. Определить цель приобретения. Следует понять, покупается ли жилье для постоянного проживания, переезда семьи, сдача в аренду, инвестиции или как резервный вариант. Это поможет определить необходимую площадь, уровень готовности квартиры и требования к инфраструктуре.

2. Проверить документы и готовность. Следует проверить земельный участок, разрешительную документацию, механизм привлечения средств, фактические темпы строительства, введенные в эксплуатацию очереди и выполнение застройщиком предварительных обязательств.

3. Выяснить настоящий уровень автономности. Покупателю следует получить конкретный перечень систем, которые будут работать от резервного источника питания, а также узнать его мощность, продолжительность автономной работы и способ обеспечения топлива или зарядки аккумуляторов.

4. Проверить отопление, воду и теплоизоляцию. Необходимо узнать тип отопления, принцип работы котельной и насосов, возможность резервирования горячей воды, а также характеристики фасада, окон и кровли.

5. Подсчитать полный бюджет. К стоимости квартиры следует добавить ремонт, мебель, технику, налоги, оформление документов, подключение и будущие расходы на содержание.

6. Уточнить условия оплаты. Если стоимость или остаток платежа привязаны к иностранной валюте, покупателю следует понимать механизм пересчета, дату фиксации курса и возможное влияние валютных колебаний на конечную сумму.

7. Оценить будущую ликвидность. На привлекательность жилья для будущих покупателей или арендаторов будут влиять не только город и район. Значение будет иметь готовность дома, качество инженерных систем, транспортная доступность, наличие укрытия и паркинга, социальная инфраструктура и возможность комфортно проживать в доме в течение всего года.

"Главный совет для граждан, которые накануне холодов решат приобрести жилье в новостройке, - это сравнивать не отдельные параметры, а полную модель проживания. Квартира должна соответствовать потребностям семьи, быть финансово посильной, иметь понятный срок заселения, а дом - обеспечивать базовые сервисы при различных обстоятельствах. Именно такая совокупность характеристик все больше и больше". подытожила Марианна Бегунец.

Напомним, по итогам января – июля 2026 года плательщики перечислили в бюджеты 8,4 млрд грн налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Это на 8,9% больше, чем за аналогичный период в прошлом году.