Окупаемость 6–8 лет и доходность до 15%: как работает бизнес-модель Apartel

30.05.2026, 09:24 delo.ua

Спрос на туристическую недвижимость в Украине растет, а апарт-отели все чаще называют альтернативой классическим инвестициям в квартиры. Сооснователь сети Apartel Resorts Василий Крулько в интервью Delo.ua рассказал, как работает модель "девелопмент плюс управление", сколько зарабатывают инвесторы и почему курортная недвижимость в Закарпатье продолжает привлекать капитал даже во время войны.

Почему апарт-отели, по вашему мнению, сейчас более интересный формат для инвестиций, чем классическая жилая недвижимость?

– Здесь есть две ключевые причины. Первая состоит в том, что апарт-отель для инвестора является действительно пассивной моделью. Человек не занимается арендой сам, не ищет арендаторов, не решает бытовые проблемы, не занимается ремонтом после выезда гостей. Всё это берет на себя оператор.

Вторая причина связана с доходностью. Классическая жилая недвижимость обычно работает на долгой аренде, а гостиничная модель – на коротких заездах. Это дает более высокий средний чек и, при хорошем управлении, более высокую эффективность актива. Именно поэтому апарт-гостиница в такой модели может давать ощутимо лучшую доходность, чем обычная квартира.

Как долго может держаться тренд на апарт-отеле, внутренний туризм?

– Мы ожидаем, что после полного открытия границ часть спроса пойдет обратно на привычные зарубежные направления. Но внутренний туризм уже не исчезнет. Гость увидел, что в Украине может быть действительно качественно, и теперь выбор становится шире. Далее часть этой волны мы сможем компенсировать иностранным гостем, для которого украинский продукт при высоком качестве пока очень конкурентен по цене.

Как Украине быть конкурентной туристической страной в Европе? Привлечь игроков из-за границы?

– Мы уже видим, что по качеству и цене украинский продукт может быть очень конкурентен. К примеру, у нас был кейс гости из Австрии, которая приехала на медицинскую программу и оставила отклик, что в Австрии за аналогичный опыт она потратила бы втрое больше. Это значит, что наш продукт способен конкурировать, а главный барьер сейчас – не цена или сервис, а восприятие страны из-за войны.

Привлечение игроков из-за границы станет проще тогда, когда у Украины будут сильные кейсы успешных локаций, стабильная инфраструктура, прозрачные правила и репутация страны, куда можно безопасно приехать и инвестировать.

Как был создан Apartel и что сейчас позиционирует?

– Первоначально Apartel Resorts был девелоперским бизнесом, но это не был классический путь. Обычно девелопер строит объект и нанимает отдельную управленческую компанию на аутсорсе. Мы же хотели сами стать управленческой компанией, чтобы точно понимать, как объект работает дальше, какой опыт получает гость и сохраняется ли сама идея проекта.

Перечислите пожалуйста ваши объекты.

Apartel Shayan Eco Resort (с. Шаян Хустского района), 4-звездочный Apartel Uzhhorod, 5-звездочный wellness-курорт Apartel Skhidnytsya и Apartel Kosyno.

Почему вы выбрали именно Закарпатье? В чем видите туристический потенциал этого региона?

– Я сам родом из Закарпатья. Хорошо знаю местность и вижу потенциал для отдыха и обновления. Минеральные и термальные воды, климат и ландшафт формируют базовый спрос, не зависящий от трендов.

Важно работать с местами, где есть стабильный интерес в течение года. Закарпатье и Львовщина дают такую возможность, потому что здесь можно развивать оздоровительный отдых, семейный формат и корпоративный сегмент. Дополнительный плюс – удобная логистика. Поэтому мы видим хорошую перспективу и для гостей из соседних стран.

Что дает больший доход – девелопмент или управление гостиницами? Где больше перспектива и какая маржинальность в обоих случаях?

– В нашей модели основная прибыль сегодня формируется в управлении. Поэтому заведомо не закладываем максимальную девелоперскую маржу в проект, а вкладываем ее в инфраструктуру. Это может не способствовать быстрому заработку, но дает лучшую загруженность в будущем.

Какая сейчас ситуация с загруженностью? Какой она была в предыдущие сезоны?

– Зимний сезон был успешным. Зимой 2025/26 средняя загруженность сети выросла до 75% против 60–62% в предыдущем сезоне, а наибольший прирост был во второй половине зимы. Стало больше семей с детьми, часть гостей приезжала на более долгие периоды, потому что искала больше покоя, безопасности и более стабильных условий для работы и отдыха. Также возрос спрос на pet-friendly отдых.

Важно, чтобы объект работал стабильно в течение года. Осенью сезонность хорошо сгладила B2B-направление, в рамках которого мы провели более 60 мероприятий для разных компаний. В результате у Apartel Skhidnytsya по итогам 2025 года средняя загрузка составляла около 70%, без выраженного несезона.

За 2025 год наши объекты посетили более 80 тысяч гостей.

Кто ваш турист – сколько военных, иностранцев в процентном соотношении?

– Доля военных колеблется в пределах 8–10% в зависимости от сезона. Иностранцев пока немного, чуть меньше 1%. В то же время мы видим хороший отзыв от тех иностранных гостей, которые до нас доезжают. К примеру, после корпоративного заезда международной компании, где было около 60 человек из Чехии, мы получили новые бронирования от этой же аудитории.

Вы декларируете доходность – 10-15%, в то же время на рынке говорят о 6-8%. За счет чего обеспечивается стабильный доход для инвестора?

– На рынке доходность 6-8% обычно связана с моделью, где инвестор сам отвечает за результат. У нас цикл работы с объектом обеспечивает управляющая компания .

Стабильность дает сама структура продукта. Объекты не зависят от одного сезона или одного типа гостя: сочетаются wellness, семейный и корпоративный сегменты, за счет чего более равномерно распределяется загрузка. Например, только B2B-направление в 2025 году дало более 60 мероприятий и существенно сгладило сезонность.

Сколько инвесторов уже вошли в проекты?

– Общее количество инвесторов в наших проектах уже превышает 800. Большинство из них заходят с одним апартаментом, хотя есть и те, кто покупает вместе с друзьями или семьей, если хочет снизить точку входа.

А какова реальная доходность на уже работающих объектах?

– Реальная доходность зависит от того, когда именно инвестор вошел в проект. Те, кто заходил на котлованы, сегодня могут получать доходность до 18% . Те, кто покупал готовый объект или заходил после ввода в эксплуатацию, могут иметь около 8%. Если брать среднюю аналитику по сети, то мы находимся в диапазоне 10-12% годовых в зависимости от проекта.

Отдельно важно, что за 2025 год мы выплатили инвесторам более 200 млн. грн.

Вы заявляете окупаемость 6-8 лет – за счет каких факторов она достигается?

– Здесь важно разделять три составляющие доходности. Первая – это рост капитализации на этапе строительства. Когда инвестор заходит на начальной стадии, к моменту ввода объекта в эксплуатацию стоимость юнита может возрасти примерно на 50%.

Вторая – это капитализация уже успешного работающего проекта. Когда отель получает сильные отзывы, награды и формируется вторичный спрос, цена на перепродаже может быть еще на 10-20% выше.

Третья – это операционные выплаты. Если считать окупаемость с ростом стоимости актива, горизонт 6-8 лет выглядит реалистично. Если же принимать только операционную доходность без учета капитализации, то фактическая окупаемость ближе к 9-10 годам.

Почему, по вашему мнению, модель 85% – инвестору, 15% – управляющей компании оптимальна?

– Эта модель работает потому, что синхронизирует интересы обеих сторон. Инвестор получает основную часть прибыли, а управляющая компания заинтересована в том, чтобы объект работал лучше, имел высшую загруженность, более сильный сервис и лучший финансовый результат.

Для нас это рабочий баланс. Управляющая компания не зарабатывает на входе, а зарабатывает вместе с инвестором тогда, когда объект дает результат.

Кто ваши величайшие инвесторы? Каков портрет вашего инвестора?

– Среди наших инвесторов есть предприниматели разного масштаба, топ-менеджеры, IT-специалисты, врачи, владельцы аграрного бизнеса. Также есть инвесторы постарше, которые покупают апартаменты детям как инструмент постоянного cash flow.

В последнее время мы видим и возрастающий интерес со стороны владельцев бизнесов с defense sector. В общем, это люди, которые верят в Украину, видят здесь будущее.

Какие выплаты уже получали инвесторы? Как это повлияло на их поведение – были ли реинвестиции?

– В Шаяне и Ужгороде выплаты стартовали уже через два месяца после запуска, в Сходнице – через три месяца.

За 2025 год инвесторам было выплачено более 200 млн. грн. После первых системных выплат мы увидели сильный эффект доверия. Когда человек получает доход один месяц, второй, третий, он воспринимает это как проверенную рабочую модель.

Повторные инвестиции есть и они заметны. Инвесторы ждут новых анонсов, чтобы заходить на ранних этапах по более выгодной цене. Также очень хорошо работают рекомендации. Доля пришедших по рекомендации инвесторов уже выросла примерно до 30%.

Какие дальнейшие планы – когда и каких новых гостиниц ждать?

– Мы только что запустили Apartel Kosyno. Это новая локация сети в Косино, хорошо известная своими термальными водами.

Параллельно мы готовим к запуску вторую очередь Apartel Skhidnytsya на 254 номера. В фокусе здесь корпоративный сегмент и групповые заезды, потому предусмотрены пять конференц-залов, большой ресторан, номера для группового размещения и полноценный event hall. Это позволит работать с большими событиями и корпоративными клиентами на другом уровне.

После этого мы готовим анонс Apartel Polyana. Это самый большой и самый амбициозный resort-проект в портфеле, который команда готовила более двух лет.

Какова окупаемость проектов этих гостиничных комплексов?

– Здесь важно разделять операционную доходность и рост капитализации. Если считать только операционные выплаты, горизонт окупаемости ближе к 9–10 годам. Если учитывать и рост стоимости актива при строительстве и запуске успешного проекта, то целевой горизонт 6–8 лет выглядит реалистично.

Куда планируете инвестировать?

– Для нас интересен городской премиальный формат. Очень хочется