Землю могут взять мошенники: 5 схем, о которых должен знать каждый владелец

24.08.2026, 19:01 24tv.ua

Рынок земли в Украине формально запущен, но правила прозрачной игры еще не успели "прижиться" так же быстро, как мошеннические схемы. Управляющий партнер АО "Юридическая компания WINNER", к.ю.н. Игорь Ясько в комментарии 24 Канала рассказал, что на фоне войны, выезда людей за границу и потребности в деньгах земля стала одним из самых уязвимых активов, именно поэтому сегодня главный вопрос не в том, "за сколько продать участок", а в том, "как не потерять его навсегда".

Итак, как работают мошеннические схемы с продажей земли?

Управляющий партнер АО "Юридическая компания WINNER", к.ю.н.

Схемы разные, но все они основаны на сочетании трех факторов: недостаточной осведомленности владельца, юридической сложности рынка и желании "получить деньги прямо сейчас".

Схема 1: "Куплю долю дорого" и фиктивно завышенная цена

Суть заключается в сговоре потенциального покупателя с владельцем земли против арендатора, который имеет преимущественное право на покупку доли. Мошенник предлагает дольщику "очень выгодную" цену и убеждает, что арендатор либо не будет иметь денег, либо будет "тормозить" сделку. Далее собственник подписывает доверенность на продажу, передает документы и банковскую карту, на которую якобы поступят средства за землю.

После этого мошенник регистрирует намерение о продаже по завышенной цене, чтобы арендатор почти гарантированно отказался от преимущественного права, а сам параллельно ищет реального покупателя по рыночной цене. В итоге земля продается, но "космическую" сумму, которая была указана в письме арендатору, владелец не видит: реальную цену он получает частично, а разницу возвращает мошеннику наличными или не получает вообще.

Схема 2: Фиктивные доверенности и отчуждение без ведома собственника

Классическая история – поддельная доверенность на продажу земельного участка. Документ оформляется задним числом или с использованием похищенных/утерянных паспортных данных. По этой доверенности "представитель" продает землю третьему лицу, нередко несколько раз, а настоящий владелец узнает об этом уже из информации из реестра или из судебной повестки.

Уязвимая группа – пожилые люди, владельцы паев, не проживающие по месту нахождения участка, внутренне перемещенные лица, наследники, не успевшие оформить свои права.

Схема 3: Манипуляции с кадастровыми данными и границами

Еще один вид мошенничества – "игра с геометрией" участка. Благодаря влиянию на землеустроителей, недобросовестных сертифицированных инженеров или в результате коррупционных решений местных органов власти границы участка смещают, площадь увеличивают, накладывают на смежные земли или, наоборот, "отрезают" самую ценную часть. Затем такой "обновленный" участок продается другому лицу, которое формально имеет все документы, но фактически становится участником земельного конфликта.

Схема 4: Подставные лица и "перегонка" земли через торги

Часть схем связана с оформлением земли на подставных лиц, а затем с ее продажей уже через аукционы или в рамках исполнительных производств. Землю сначала "выводят" на человека без истории, а дальше – либо намеренно доводят до долгов и ареста, либо проводят через формальные торги, где реальный покупатель уже давно известен. Для внешнего наблюдателя все выглядит как законные торги, а для государства – как очередная "рыночная операция".

Схема 5: Обещания "обойти аукцион" в отношении государственной земли

Отдельная категория – схемы с государственной или коммунальной землей. Предложения "договориться, чтобы получить участок без аукциона" фактически означают коррупционный сговор с должностным лицом. Такие операции часто маскируются под аренду, субаренду, сервитут или иную сделку, но все они сопряжены с одним общим риском: их можно отменить как незаконные, а землю вернуть государству.

Для владельца ключевое правило простое: Игорь Ясько отмечает, что прежде чем подписывать что-либо у нотариуса, нужно проверить не только покупателя, но и "состояние здоровья" своего участка.

Кадастровый номер и данные в Государственном земельном кадастре.

Участок должен юридически существовать: иметь кадастровый номер, корректно отображаться на публичной кадастровой карте с правильной площадью, границами и целевым назначением. Если участка нет в кадастре или границы на карте не совпадают с фактическими, это первый сигнал остановить сделку и привести документы в порядок.

Сведения в Государственном реестре вещных прав.

Выписка из Реестра вещных прав показывает, кому официально принадлежит участок, имеются ли аресты, ипотека, запрет на отчуждение, другие обременения. Если владельцем в реестре указаны не вы или имеются ограничения, о которых вы не знали, это не техническая ошибка, а серьезный юридический риск.

Правоустанавливающие документы.

Государственные акты, свидетельства о праве собственности, договоры купли-продажи, мены, дарения, решения органов власти, наследственные документы – все должно быть в наличии, без разрывов в цепочке перехода права и без расхождений в площади, кадастровом номере или целевом назначении.

Договоры аренды, эмфитевзиса и другие пользователи.

Владелец должен понимать, кто фактически обрабатывает землю и на каких условиях. Действующие договоры аренды и их регистрация в ГРРП, срок, арендная плата, преимущественное право арендатора на выкуп – все это влияет на процедуру продажи и может быть использовано мошенниками в схемах с фиктивно завышенной ценой.

Судебные споры, долги и статус самого собственника.

Перед продажей стоит проверить себя и участок в Едином реестре должников и Едином реестре судебных решений: большие долги, открытые судебные споры или наложенные аресты могут заблокировать сделку, а иногда – стать инструментом недобросовестных кредиторов. Если продажа происходит по доверенности – отдельно проверить ее действительность в реестре доверенностей.

По словам Игоря Яска, для покупателя риск еще выше, что означает, что помимо юридических проблем он может потерять и деньги, и землю.

Официальный владелец и его полномочия.

Покупатель должен убедиться, что продавец – действительно владелец. Для этого необходимы выписки из ГЗК и ГРРП, сверка данных с паспортом и РНОКПП. Если продает представитель – подробная проверка доверенности, ее объема и срока, а также отсутствия ее отмены.

Границы "в поле" и наложения.

Геодезическая проверка границ – не прихоть, а базовая безопасность. Инженер должен подтвердить, что границы участка на местности соответствуют кадастру, нет наложений на соседние участки, лес, дороги или земли водного фонда.

Обременения, сервитуты, аренда.

Покупатель должен знать, что он "ввязывается": не находится ли участок в аренде, не зарегистрированы ли сервитуты, суперфиций, аресты, ипотека, судебные запреты. Земля с "историей" может быть не менее ценной, но она всегда требует иной стратегии сделки.

История споров и потенциальные претензии.

Проверка по кадастровому номеру в судебном реестре и в реестре должников позволяет понять, не станет ли новый владелец стороной уже существующего конфликта – семейного, наследственного, корпоративного или банковского.

Целевое назначение и градостроительная документация.

Целевое назначение определяет, что реально можно делать на земле. Для участков в пределах населенных пунктов важно проверить генплан, ДПТ, зонирование; для сельскохозяйственных земель – не планируется ли изменение категории, размещение объектов инфраструктуры, дорог и т. п.

Специалист также указывает на важный нюанс: в Украине нет органа, который бы утверждал "правильную" рыночную цену на землю. Принцип прост – стороны свободны в определении цены, но эта свобода не является абсолютной.

Налоговая служба.

Государственная налоговая служба анализирует сделки через призму налогов: НДФЛ, военный сбор для физических лиц, налог на прибыль – для предприятий. Системное занижение или завышение стоимости земли, особенно между связанными лицами, может стать основанием для налоговых доначислений и проверок. Нерыночная цена часто сигнализирует о попытке минимизировать налоги или легализовать средства.

Оценщики и нотариусы.

Оценщик готовит отчет о стоимости, данные из которого вносятся в единую базу отчетов. Нотариус без такого отчета просто не заверит договор. Формально ни нотариус, ни оценщик не "запрещают" нерыночную цену, но их роль – зафиксировать определенный объективный уровень, который затем видят налоговые и другие органы.

Антикоррупционные и финансовые органы.

Если в сделке фигурирует государственный служащий, связанное с ним лицо или речь идет о значительных площадях и суммах, завышение или занижение цены может рассматриваться как способ сокрытия активов или отмывания денег. Это уже входит в компетенцию НАЗК, БЕБ, НАБУ/САП – в зависимости от статуса фигурантов.

Суды в случае спора.

В случае банкротства, семейного спора, корпоративного конфликта или иска кредитора суд может признать договор купли-продажи земли фиктивным – заключенным с целью вывода активов, а не реальной смены собственника. Одним из ключевых индикаторов в таких делах часто становится явно нерыночная цена – как слишком низкая, так и искусственно завышенная.

Во-первых, любое "очень выгодное" предложение продать землю "быстро и дорого" – повод не торопиться, а проконсультироваться. Во-вторых, основная защита от мошенников – это не хитрая норма закона, а системная юридическая проверка участка, документов и контрагента. В-третьих, схемы с фиктивно завышенной ценой не защищают собственника, а лишь делают его соучастником манипуляции, за которую потом придется отвечать и перед налоговыми органами, и перед судами.

Именно поэтому и владельцам паев, и агропроизводителям, и инвесторам стоит воспринимать расходы на юридическое сопровождение сделки не как "лишнюю формальность", а как страховку от потери земли и денег.

Читать полностью…