Самострой ужесточили: что грозит владельцам незаконных пристроек и мансард

23.09.2026, 11:05 rus.baq.kz

С 1 июля в Казахстане действует новый Строительный кодекс. Согласно его положениям, принудительный снос самовольной постройки или приведение ее в соответствие с установленными требованиями может проводиться на основании вступившего в силу судебного акта либо решения местного исполнительного органа. О том, что это означает для владельцев квартир и частных домов, корреспонденту BAQ.KZ рассказала эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.

Как пояснила эксперт, понятие самовольной постройки закреплено в

статье 244 Гражданского кодекса

. К такой недвижимости относятся, в частности, объекты, возведенные на не принадлежащем строителю земельном участке либо без необходимых разрешений.

https://t.me/buildexpert_pro

В многоквартирных домах одного согласия соседей для проведения строительных работ недостаточно. При перепланировке или переоборудовании квартиры письменное согласие не менее двух третей собственников требуется, если изменения затрагивают несущие или ограждающие конструкции, общедомовые инженерные системы, общее имущество кондоминиума либо меняют функциональное назначение помещения.

«Согласие нужно. Если работы затрагивают несущие стены, общие сети или общее имущество, закон требует письменного согласия двух третей собственников дома. Но это только первый шаг. Без проекта и разрешения стройка остается самовольной даже с подписью всего подъезда», – пояснила Сейтнурова.

Отдельные сложности возникают с пристройками к многоквартирным домам. Такие объекты могут занимать землю кондоминиума, поэтому необходимо учитывать не только согласие собственников, но и права на земельный участок и требования к проведению строительных работ.

Акимат должен отреагировать в течение 20 рабочих дней

Одним из главных изменений Сейтнурова называет

статью 145 Строительного кодекса

.

После получения уведомления о признаках самовольной постройки и подтверждающих документов местный исполнительный орган должен рассмотреть их в срок

до 20 рабочих дней

.

По результатам акимат может принять решение о сносе либо приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в предусмотренных законодательством случаях, обратиться с иском в суд либо сообщить заявителю, что признаков самовольной постройки не установлено.

Снести объект или привести его в соответствие должен тот, кто заказал или возвел самовольную постройку. Если сведений о таком лице нет, обязанность может перейти к правообладателю земельного участка.

По мнению Сейтнуровой, для многоквартирных домов эта норма требует особого внимания, поскольку земля относится к общему имуществу собственников. При этом эксперт подчеркивает, что практика применения новых положений еще только формируется.

Какие постройки еще можно узаконить?

Возможность признания права собственности на самовольную постройку полностью не исключена. Эксперт отмечает, что при рассмотрении таких споров имеют значение права на земельный участок, соблюдение интересов других лиц и безопасность объекта.

По ее оценке, больше возможностей для легализации сохраняется, например, у частного дома или хозяйственной постройки на собственном участке с соответствующим целевым назначением земли, а также в отдельных случаях перепланировки внутри квартиры, если она не затрагивает несущие конструкции и соблюдены необходимые технические требования.

Для приведения объекта в соответствие может потребоваться техническое обследование, заключение проектной организации и прохождение предусмотренных законодательством процедур.

Какие объекты находятся в зоне риска?

К наиболее проблемным эксперт относит постройки на чужой земле или землях общего пользования, вмешательство в несущие конструкции, а также надстройки, которые не соответствуют требованиям безопасности.

https://t.me/buildexpert_pro

Особое внимание Сейтнурова обращает на мансарды и дополнительные этажи. Для Алматы с учетом сейсмических рисков изменение нагрузки на существующие конструкции требует соответствующих расчетов.

Проблемы возникают и в тех случаях, когда самовольная постройка затрагивает интересы других жильцов – например, занимает часть двора, перекрывает пожарный проезд или влияет на окна соседних помещений.

«Снос идет за счет того, кто строил. Право собственности на самострой не возникает. Его нельзя продать, подарить или сдать в аренду. При изъятии земли или реновации компенсацию считают только за то, что оформлено. Неузаконенная часть в расчет не попадает», – отметила эксперт.

По словам Сейтнуровой, наличие самовольных пристроек и перепланировок может создавать проблемы не только их владельцам. Несоответствие фактической планировки техническим документам способно осложнить сделки с недвижимостью, а дополнительные пристройки и надстройки могут затрагивать общие конструкции и инженерные сети дома.

Эксперт рекомендует собственникам оформлять необходимые документы

до начала строительных работ

, поскольку после вступления нового Строительного кодекса в силу порядок работы с самовольными постройками стал более четко регламентирован.