Пять лет гарантии и контроль стройки онлайн: что новый Строительный кодекс изменил для казахстанцев?
С 1 июля 2026 года в Казахстане действует новый Строительный кодекс. Контроль за объектами усилился еще до их ввода в эксплуатацию, минимальные гарантийные сроки выросли, а надзорные органы получили дополнительные инструменты для оперативного реагирования. Однако первые месяцы действия документа показали и другой вопрос: достаточно ли новых норм, если ключевой проблемой отрасли остается их исполнение? Корреспондент BAQ.KZ разобрал основные изменения вместе с экспертами.
Специалисты отмечают, одной из ключевых задач Кодекса стало выявление нарушений не после заселения жильцов, а непосредственно во время строительства.
Эксперт в области строительства и девелопмента BuildExpert Диляра Сейтнурова среди главных изменений выделяет
цифровизацию контроля.
«Введен единый цифровой реестр строителей и мониторинг объектов в режиме реального времени через систему градостроительного кадастра. Проверки переведены в автоматизированный режим – меньше субъективности и возможности урегулировать вопрос на месте. Дополнительно появились реестр недобросовестных застройщиков, реестр незавершенных объектов и расширенные полномочия ГАСК», – рассказала Сейтнурова.
По ее словам, с точки зрения законодательства инструментов для обнаружения проблем непосредственно на стройке
уже достаточно.
«Цифровой мониторинг объектов в режиме реального времени, автоматизированные проверки и расширенные полномочия ГАСК создают инструментарий для контроля в процессе стройки. Проблема не в отсутствии норм, а в том, насколько система реально наполнена данными и укомплектована кадрами для их анализа. Это вопрос правоприменения, а не законодательства», – пояснила эксперт.
Старший юрист юридической компании «Пономарев и партнеры» Алдан Шарипов отдельно выделяет усиление роли государственного архитектурно-строительного контроля
до момента сдачи объекта.
«Наиболее существенное усиление – дополнительное участие государственного архитектурно-строительного контроля и надзора в проверке качества объекта до его ввода в эксплуатацию. Во-первых, заключение технического надзора о качестве строительно-монтажных работ теперь должно согласовываться с ГАСК. Во-вторых, предусмотрены посещения стройки по согласованному плану-графику. Однако это добровольный механизм, представление графика является правом заказчика, а не общей обязанностью всех застройщиков», – пояснил Шарипов.
При этом юрист обращает внимание на то, что часть контрольных механизмов существовала еще до принятия нового Кодекса. В частности, полномочия по приостановлению работ и автоматизированному контролю были предусмотрены прежним законодательством.
Кто ответит, если в доме обнаружат серьезный дефект?
Еще один важный вопрос – ответственность участников строительства. В возведении одного объекта могут одновременно участвовать заказчик, подрядчики, проектировщики, технический и авторский надзор.
Шарипов при этом поясняет, что одного участника, который автоматически отвечает за любое нарушение на объекте, законодательство не определяет.
«Единого ответственного за любые нарушения нет. Ответственность определяется обязанностями каждого участника и причиной конкретного дефекта. Подрядчик отвечает за качество выполненных работ и отступления от проекта и обязательных строительных норм. Заказчик обязан обеспечить необходимую документацию, технический надзор и авторское сопровождение, принимать меры при некачественном исполнении указаний», – рассказал юрист.
Технический и авторский надзор, по его словам, отвечают за выполнение собственных контрольных обязанностей, а государственные органы и должностные лица – за свои незаконные решения, действия или бездействие при наличии предусмотренных законом оснований.
Дефект обнаружили после заселения: что изменилось для покупателя
Для собственников квартир одним из наиболее заметных изменений стало
увеличение минимального гарантийного срока.
Сейтнурова отмечает, что теперь покупатель получает больше времени для предъявления требований при обнаружении строительных недостатков.
«Пять лет на объект и до десяти лет на конструктив – это серьезный шаг вперед по сравнению с прежними двумя годами. Для большинства строительных дефектов этого достаточно. Вопрос – в механизме реализации: Кодекс обязывает застройщика проводить независимую экспертизу при любой жалобе, что снижает барьер для покупателя», – говорит эксперт.
Однако одной гарантии, по ее словам, недостаточно.
«Реальность привлечения выросла, но по-прежнему требует грамотной фиксации дефектов: фото, видео, актов разногласий при приемке. Без доказательной базы даже пятилетняя гарантия остается декларацией», – подчеркнула Сейтнурова.
Шарипов уточняет, что новый Кодекс установил минимальный гарантийный
срок в пять лет
, а для несущих конструкций, кровли и наружных стен –
десять лет со дня приемки объекта в эксплуатацию
.
«Кодекс усилил гарантийную защиту, но право предъявлять требования по скрытым дефектам существовало и раньше. Пункт 1 статьи 122 Кодекса устанавливает минимальный гарантийный срок пять лет, а для несущих конструкций, кровли и наружных стен – десять лет со дня приемки объекта в эксплуатацию. Прежний отраслевой минимум составлял два года», – пояснил юрист.
Он также указывает, что привлечь ответственное лицо возможно, если установлен сам дефект и доказана его связь с ненадлежащим строительством. При споре о причинах недостатков
может потребоваться экспертиза.
Можно ли быстро остановить проблемную стройку
Кодекс предусматривает и меры, которые позволяют вмешиваться до того, как объект будет завершен.
Сейтнурова говорит о расширении возможностей ГАСК после внеплановых проверок.
«ГАСК получил расширенные полномочия для принятия мер после внеплановых проверок без прежней паузы. Приостановление лицензии – предусмотренная мера. Уже в первые месяцы 2026 года по представлению прокуратуры были приостановлены лицензии 214 компаний в Алматы, четыре лишились лицензий полностью», – сообщила эксперт.
При этом эффективность такого механизма она оценивает осторожно.
«Механизм работает, но точечно, когда есть политическая воля или прокурорское внимание», – считает Сейтнурова.
Шарипов поясняет, что статья 50 Кодекса действительно предусматривает возможность приостановления строительства, отдельных видов деятельности и применения мер в отношении разрешений при серьезных нарушениях.
«Речь идет о нарушениях, создающих непосредственную угрозу охраняемым законом интересам, в том числе жизни и здоровью людей. Мера оформляется постановлением ГАСК с соблюдением требований статьи 50 Кодекса и статьи 153 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан», – отметил он.
Однако оценивать, насколько эффективно этот механизм работает после вступления Кодекса в силу, юрист считает преждевременным.
«Юридически механизм позволяет реагировать оперативно. Но оценивать фактическую эффективность действия Кодекса следует по конкретным постановлениям, срокам остановки работ и результатам устранения нарушений. Подтвержденных данных для общего вывода пока недостаточно», – пояснил Шарипов.
Новые правила есть. А что с их исполнением?
Шарипов указывает, что многие обязанности по строительному контролю не появились только сейчас.
«Качество исполнения требований имеет определяющее значение. Основные обязанности по контролю скрытых работ, соблюдению проекта и устранению нарушений существовали и до принятия Кодекса», – пояснил юрист.
По его словам, результат реформы необходимо оценивать
по конкретным последствиям
: своевременно ли обнаруживаются нарушения, устраняются ли они и допускается ли ввод объекта до исправления выявленных недостатков. При этом причиной проблем могут быть нарушения не только со стороны госорганов, но и на этапах проектирования, выполнения строительных работ, технического надзора и эксплуатации.
Какие слабые места уже проявились?
По словам экспертов, новый Кодекс действует чуть более двух месяцев, поэтому системная правоприменительная практика еще не успела сформироваться.
Сейтнурова среди возможных проблем называет переходный период для строящихся объектов.
«Системных правоприменительных обобщений пока нет. Из очевидного: ряд норм, в частности по гарантийным срокам на несущие конструкции, отсылает к подзаконным актам, которые еще уточняются. Переходный период для объектов, находящихся в стадии строительства на момент вступления Кодекса в силу, – зона потенциальных споров», – считает она.
Шарипов обращает внимание на механизм посещения строек представителями ГАСК.
«Стоит отметить вопрос охвата строительства регулярными посещениями ГАСК. План-график основан на добровольном согласии заказчика, поэтому этот механизм не обеспечивает обязательного посещения каждой стройки по графику», – пояснил юрист.
Кодекс вступил в силу 1 июля 2026 года, поэтому полноценная практика его применения еще формируется. Первые месяцы уже дали отрасли новые правила контроля, более длительные гарантийные обязательства и расширенные возможности реагирования на нарушения, однако эффективность этих инструментов предстоит оценивать по конкретным строительным объектам и решениям надзорных органов.
- Последние
- Популярные
Новости по дням
10 сентября 2026
