Как оформить ипотеку по программе "єОселя": пошаговая инструкция для тех, кто хочет приобрести собственное жилье

03.07.2026, 10:52 delo.ua

Государственная программа "єОселя" остается одним из немногих способов приобрести собственное жилье на льготных условиях. Для отдельных категорий граждан ставка по кредиту составляет всего 3% годовых в течение первых десяти лет, а оформить ипотеку можно сроком до 20 лет.

Для сравнения – по стандартным банковским программам ставки колеблются в пределах 14-18%. Соответственно, квартира за $60 тыс. будет стоить до 12 тыс. грн ежемесячных выплат по “єОселя”, и не менее 25 тыс. грн по обычной банковской ипотеке.

Рассказываем, кто может использовать программу, какие документы нужны и как проходит процесс получения кредита.

Воспользоваться программой могут граждане, не относящиеся к следующим категориям (они перечислены в приложении "Дія"):

"єОселя" создавалась, чтобы помочь прежде всего представителям бюджетных профессий. Поэтому выгодные условия кредитования имеют следующие категории: педагоги, медицинские работники, ученые, военнослужащие, правоохранители и спасатели.

Для них ставка составляет 3% годовых в течение первых десяти лет, а затем – 6% в течение еще десяти лет. Первый взнос – от 20% стоимости жилья, а для заемщиков в возрасте до 25 лет – от 10%.

Кредит предоставляется только при отсутствии собственного жилья или недостаточной площади проживания на количество членов семьи.

Так, для оформления ипотеки жилая площадь заемщика не должна превышать 52,5 кв. м. и плюс 21 кв. м. на каждого последующего члена семьи.

Для начала достаточно зайти в приложение, найти в услугах (сервисах) вкладку "єОселя" и следовать инструкциям на экране. Система попросит указать семейное положение, место работы, уровень дохода, наличие поручителей и сумму первого взноса. Впоследствии система сформирует предварительное решение.

После одобрения заявки аккредитованные банки посылают потенциальному заемщику предварительные кредитные предложения. В сообщении указывается ориентировочная сумма кредита и банк, готовый финансировать покупку.

"Решения банков появляются непосредственно в "Дія". Однако это лишь предварительное согласование. Окончательное решение принимается после выбора квартиры и предоставления полного пакета документов", – объясняет Екатерина Лычана, начальница управления по работе с партнерами Глобус Банка.

Для определения платежеспособности заемщика банк может принять во внимание совокупный доход всей его семьи. В случае, если заемщик еще не создал собственной семьи, поручителями могут выступить его родители – поэтому учитывают их доход, например, если молодой учитель пока не в состоянии купить себе жилье.

Важно иметь средства на первый взнос – самый большой из всех обязательных платежей.

"Если совокупный месячный доход семьи из 2-х человек составляет от 40 тыс. грн и такая семья готова внести минимальный первый взнос в размере от 20%, то аккредитованные в "єОселя" банки не откажут в кредите, а предоставленная сумма будет достаточной, чтобы приобрести дом по цене от 2,1 млн грн", – говорит Екатерина Лычана.

Так, средняя сумма кредита составляет 1,65 млн. грн., и при такой сумме максимальный платеж в первый месяц будет 11 тыс. грн.

После предварительного согласования у заемщика есть 30 дней, чтобы найти жилье. Это может быть квартира на первичном или вторичном рынке. В некоторых случаях можно приобрести частный дом.

Для жилья на вторичном рынке действуют ограничения по возрасту дома. В зависимости от категории заемщика и местоположения недвижимости здание должно быть введено в эксплуатацию не более 3 или 10 лет назад в зависимости от категории заемщика и территориального размещения недвижимости.

По словам банкирши, выбрать квартиру на первичном рынке гораздо проще. Перечень аккредитованных объектов расположен на сайтах избранного заемщиком банка и ЧАО "Украинская финансовая жилищная компания" ("Укрфінжитло"), которая является оператором программы "єОселя".

Необходимо обратиться к застройщику и за его помощью подобрать дом по площади, планировке и даже выбрать желаемый этаж.

Аккредитованные банки в зависимости от обстоятельств чаще готовы предоставить кредиты на сумму до 2 млн грн, что вместе с первым взносом (условно 20%) соответствует рыночной стоимости квартиры в новостройке площадью от 40 до 50 квадратных метров.

Согласно программе "єОселя" общая площадь квартиры, на которую можно получить кредит, составляет не более 52,5 кв. м. общей площади и дополнительно 21 кв. м. на каждого последующего члена семьи.

"Но, если у семьи молодого учителя или врача есть значительные сбережения и желание приобрести квартиру для будущей большой семьи, то это можно осуществить через больший первоначальный взнос", - рассказала Екатерина Лычана.

1. Кредитная история.

Одним из первых факторов, оцениваемых банком, является кредитная дисциплина заемщика. Если раньше были просрочки по кредитам или другим финансовым обязательствам, это может повлиять на решение о выдаче ипотеки. Поэтому следует убедиться, что все предыдущие кредиты погашены или обслуживаются без просрочок.

2. Документы, подтверждающие доходы.

Банк анализирует платежеспособность заемщика, поэтому необходимо заранее собрать документы, подтверждающие официальный доход. Если в расчет привлекаются доходы мужа, жены или поручителей, понадобятся и документы по их заработкам.

Эксперты советуют не скрывать никаких источников официального дохода, ведь совокупный семейный доход часто позволяет получить большую сумму кредита.

3. Следует определиться с реальными возможностями по первому вкладу.

Хотя минимальный первый вклад для большинства участников программы составляет 20%, а для молодежи до 25 лет – 10%, больший собственный вклад имеет ряд преимуществ. Во-первых, он позволяет приобрести более дорогое или более просторное жилье. Во-вторых, уменьшается сумма кредита, а соответственно – и ежемесячный платеж.

4. Заранее определиться с жильем.

После предварительного одобрения заявки у заемщика всего 30 дней, чтобы выбрать квартиру и завершить оформление кредита. Поэтому эксперты рекомендуют еще до подачи заявки проанализировать рынок, определить желаемый район, бюджет, площадь жилья и несколько альтернативных вариантов.

Это особенно актуально для новостроек, где популярные квартиры могут быстро продавать.

5. Проверить аккредитацию застройщика.

Если планируется приобретение квартиры на первичном рынке, необходимо убедиться, что жилой комплекс аккредитован банком и оператором программы "єОселя". Это можно сделать на сайтах банков-участников или ЧАО "Укрфінжитло".

Аккредитация означает, что банк уже проверил застройщика и документацию на объект, что значительно упрощает процедуру получения кредита и снижает риск для покупателя.

6. Оценка будущих издержек.

Специалисты советуют учитывать не только ежемесячный платеж по кредиту. После приобретения квартиры владелец будет нести и другие расходы: оформление сделки, страхование (если оно предусмотрено условиями банка), ремонт, меблировка, коммунальные платежи и содержание жилья.

Поэтому комфортным считается такой уровень кредитной нагрузки, при котором после уплаты ипотеки в семье остаются средства на повседневные расходы и формирование финансовой "подушки безопасности".

Такой комплексный подход поможет не только успешно получить кредит по программе "єОселя", но и сделает выплату ипотеки комфортной на протяжении всего срока кредитования.

Справка о “єОселя”:

Реальная годовая процентная ставка по программе "єОселя" для льготных категорий граждан составляет 4,34%. Она рассчитана с учетом компенсационной ставки: 3% – в течение первых 10 лет, 6% – начиная с 11 года кредитования. Расчет произведен в пример кредита сроком на 20 лет с собственным взносом 20% и суммой кредита 1 650 000 грн, с учетом расходов на дополнительные и сопутствующие услуги третьих лиц. Фактическая ставка может отличаться от ориентировочной, в зависимости от стоимости объекта недвижимости и связанных затрат.

Справка об общем ипотечном кредитовании

В 2006-2021 годах средневзвешенная ставка по ипотеке в Украине колебалась от 11,8% до 20,6%. Среднее значение за этот период составило 16,2%.

Самый высокий уровень ставки – 20,6% – был зафиксирован в 2009 году на фоне экономического кризиса, высокой инфляции и стремительного роста курса доллара.

В 2015-2016 годах рынок демонстрировал попытки стабилизации: средневзвешенные ставки снизились до 11,8% –12,4%. Уже в 2017-м из-за валютных ограничений и перевода кредитов в гривну ставка снова выросла – до 17,4%.

Прорыв произошел после 2022 года, когда была запущена государственная программа "єОселя" со ставками 3-7% годовых.

В 2022 году средневзвешенная ипотечная ставка упала до 8,6%, в 2023 – до 9,4%, а в 2024 – до 8,8%.