Рынок недвижимости в 2025 году вырос всего на 7%: ”єОселя” не влияет на продажи

04.03.2026, 10:36 delo.ua

Рынок жилья в Украине в 2025 году демонстрирует сдержанный рост. По данным Национального банка, в I–III кварталах количество сделок купли-продажи возросло лишь на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и составило 238 тыс. сделок.

Об этом сообщает Delo.ua со ссылкой на отчет Центра экономических исследований и прогнозирования "Финансовый пульс".

Наибольшая активность традиционно наблюдается в Киеве и Киевской области (19,1 тыс. и 17 тыс. соглашений соответственно), а также Днепропетровской и Харьковской областях (16,8 тыс. и 14 тыс.).

Около двух третей всех сделок приходится на квартиры. Чаще украинцы покупают небольшие и относительно недорогие объекты на вторичном рынке. Средняя площадь обретенной квартиры составляет около 38 кв. м, а дома – 70 кв. м.

Как объясняет руководитель аналитического департамента "Финансового пульса" Диляра Мустафаева, вторичный рынок продолжает оставаться основным драйвером продаж.

"В военных условиях покупатели ищут более простые и понятные решения. На первичном рынке спрос сдерживают риски безопасности и разрыв между тем, что предлагают застройщики, и тем, что готовы покупать люди", – отмечает она.

На первичном рынке предложение пополняется в основном за счет достройки ранее начатых жилых комплексов. Запуск новых проектов производится осторожно из-за низкого спроса на недостроенные объекты и финансовые ограничения застройщиков.

Больше новых проектов появляется в западных регионах, которые считаются относительно безопасными. Именно там за период полномасштабной войны цены на жилье росли быстрее всего.

По данным портала ЛУН, на февраль 2026 года самые высокие средние цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке зафиксированы в Киеве, Львове, Ужгороде, Черновцах, Ровно и Луцке, тогда как самые низкие – в Запорожье и Николаеве.

Несмотря на государственную программу "єОселя", ипотека пока не определяет общую динамику продаж. В I-II кварталах 2025 года ее доля составляла всего 2% всех сделок, а в III квартале выросла до 3%.

Впрочем, в сегменте нового жилья кредиты играют гораздо большую роль – каждая пятая квартира покупается в ипотеку.

Основными заемщиками остаются военнослужащие и стражи порядка, на которых приходится почти 40% новых кредитов, еще около 10% составляют внутренне перемещенные лица. Активнее всего ипотекой пользуются в Киевской области, Волынской, Ивано-Франковской и Ровенской областях, а также в столице.

Доступность жилья в Украине остается низкой. По показателю price-to-income в Киеве семье нужно направлять все доходы более 8 лет, чтобы купить квартиру без кредита.

Чтобы безопасно обслуживать ипотеку, ежемесячный платеж должен превышать 40% дохода семьи. По оценкам НБУ, для льготной ипотеки по программе "єОселя" достаточно примерно 30 тыс. грн дохода в месяц (ставка 3%) или 42 тыс. грн (ставка 7%).

Для кредита по рыночной ставке около 18% требуется доход около 84 тыс. грн в месяц, тогда как средняя зарплата в Украине в декабре 2025 года составила около 31 тыс. грн.

В декабре 2025 года правительство обновило правила программы "єОселя". Список категорий заемщиков со льготными ставками сузили, а также ограничили типы жилья, которые можно покупать по программе – акцент сделан на более доступных объектах.

Ожидается, что часть клиентов, не отвечающих новым требованиям, будет обращаться к коммерческим банкам, что может стимулировать развитие рыночной ипотеки.

Впрочем, по оценкам аналитиков, война и ограниченные доходы населения и дальше будут сдерживать спрос. В этих условиях ключевым конкурентным преимуществом для банков может стать сотрудничество с застройщиками, которое позволит формировать более доступные ипотечные предложения.

Напомним, для 11% респондентов проблемы с энергоснабжением стали ключевым фактором, повлиявшим на решение о покупке или продаже жилья в 2026 году. Еще 18% отметили, что ситуация скорее повлияла на их планы.