Стоимость аренды участка во время торгов увеличивается в среднем в восемь раз — Ярослав Ярославский, "Земельный банк"

15.04.2025, 13:03 delo.ua

Еще десять лет назад в Украине в госсобственности было свыше 10 млн га, или четверть всех сельхозземель страны. В ходе реформы децентрализации ее часть перешла в коммунальное управление, и сейчас в его собственности насчитывается всего 800 тысяч. га, часть из которых оккупирована россиянами.

Несколько лет назад власти задумались, как обеспечить прибыль с остатков земель в собственности. Большую часть угодий за время независимости неофициально обрабатывали частные сельхозпроизводители по договоренности с руководством госпредприятий. Поэтому возникла идея создать "Земельный банк" — специализированного государственного оператора, который будет предоставлять государственную землю в аренду через онлайн-аукционы. Руководитель проекта Ярослав Ярославский рассказал Delo.ua, почему за государственный гектар готовы платить больше, о “спаме” предложениями на аукционах, и про 600 млн доходов, уже поступивших в госбюджет.

Какие главные результаты "Земельного банка" за первые полгода работы?

— Только полгода назад прошли первые торги в "Прозорро.Продажи". Скажу откровенно: когда в начале октября я увидел результат первых нескольких аукционов, я подумал, что что-то пошло не так, что показатели слишком высоки, и что кто-то срывает торги. Это была Винницкая область, там за аренду гектара было предложено 35 тыс. грн. Средняя стоимость по стране – 8,6 тыс. грн/га, а мы ожидали получить 10 тыс. грн/га. Очень волновались тогда, потому что сорванные торги уничтожают доверие к нам как новому проекту Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ).

Но по этим участкам в Винницкой области победители подписали договоры. Тогда мы думали, что конечная цена выше, поскольку участки консолидированы на больших площадях, удобных для обработки. Но затем прошли торги в прифронтовых областях: Николаевской, Запорожской, Харьковской, Сумской. Думали, в этих регионах будет 8-10 тысяч. грн/га, максимум – 14 тыс. грн/га. Но первые показатели составили 30–35 тыс. грн/га, что нас откровенно поразило.

На сегодняшний день "Земельный банк" сдает аграриям в субаренду первый пул государственных земель — 1905 земельных участков общей площадью 90 тыс. га. Уже объявлено 1048 торгов в 18 областях на общей площади 43,34 тыс. га. Проведено 585 аукционов по участкам общей площадью 38,05 тыс. га, причем за 284 лота (21,79 тыс. га) уже платится аренда. Суммарно победители аукционов уже оплатили 598,9 млн. грн.

Среднее количество участников аукциона – 7 претендентов за лот. За время проведения торгов в целом получено 3463 ценовых предложения. Рост стоимости по сравнению со стартовой ценой к результирующей составил 8 раз. Как результат — доход почти в 600 млн грн. Это сумма, которую ежегодно будут платить арендаторы за использование земли.

Первоначально вы ожидали получать 8 млрд грн ежегодно, а сейчас около 0,6 млрд грн. Почему?

— Действительно, так и есть. Ведь речь идет о сдаче в аренду всех 800 тысяч. га, которые находятся в собственности государства.

Сегодня Госзембанк насчитывает 90,9 тыс. га, которые мы передаем в использование как государственный оператор. Из расчета, условно, 10 тыс. грн/га — именно такой расчет был на старте проекта. Потому мы и ожидали экономический эффект от передачи всего государственного актива на уровне 8 млрд грн.

Да, часть этих земель в оккупации. Также среди государственных земель есть и земельные участки, необходимые для образования и развития науки. Учитывая, что средний показатель арендной платы земель составляет 28,5 тыс. грн в месяц — можем смело сказать, что государство получит 8 млрд грн ежегодно, если будет эффективно использовать государственные земли.

Почему покупатели готовы платить больше?

— Прежде всего преимущество в больших площадях. Частные лица обычно предлагают паи по 2-3-5 га. Наши участки имеют площадь 1-4000 га, но в среднем — 70-150 га.

Каждый аграрий стремится консолидировать угодья для удобства отделки. Но это сложно. Чтобы собрать поле на 100 га, нужно провести встречи с большим количеством человек, обменяться участками, доплатить пайщикам кучу денег. Мы предлагаем готовый лот на 100 га. Достаточно предложить высокую цену на аукционе — и можно заходить с техникой, чтобы обрабатывать.

Не забывайте, что если аграрий желает взять в аренду земельный участок, ему нужно поехать в другой районный или сельский совет и узнать свободные земли для аренды. Большинство участков арендуют местные, все арендаторы друг друга знают, все привыкли работать друг с другом. Поэтому для аграриев, желающих развиваться в другом регионе, практически нет возможности арендовать хороший участок напрямую — его отдадут своим.

Доступность информации — это очень важно. "Земельный банк" имеет интерактивную карту со всеми доступными для аренды участками и синхронизацией с "Прозорро.Продажи". Можно выбрать участок, увидеть его площадь, стартовую стоимость, суммарную аренду за год. Открытая информация дает аграриям увидеть, сколько в одной локации есть земель.

И наоборот: как аграрию узнать, где в общине есть пайщики со свободной землей? Разве что самостоятельно общаться с людьми или местными чиновниками. В публичном доступе такой информации нет. Поэтому аграрию быстрее и проще заплатить больше за государственную землю на аукционе, но арендовать участок, который действительно нужен.

Нашим преимуществом являются длительные договоры аренды: 14 лет для однолетних насаждений и 25 лет для многолетних, в то время как в общинах паи арендуют на 7-10 лет. Очевидно, чем длиннее срок, тем больше возможностей прогнозировать севооборот, укладываться в почву, работать на будущее.

Не менее важны гарантии. Победитель торгов после подписания договора и уплаты средств получает на руки зарегистрированный документ, после чего может приступать к использованию земли. Государство ему гарантирует, что 14 лет он будет использовать этот участок, никто его не отнимет. Я думаю, эти преимущества как раз и объясняют, почему "Земельный банк" показывает рост арендной платы в такое количество раз от стартовой стоимости.

Как выглядит типичный арендатор?

— Как показывают наши данные, 72,8% победителей онлайн-аукционов "Земельного банка" — это малые и средние агропредприятия с штатом до 50 человек.

Так что типичного субарендатора государственной земли я бы описал как небольшие или средние фермерские хозяйства, которые работают на земле уже не первый год, могут развивать свой бизнес вместе с семьей и иметь в штате небольшое количество работников. В основном это самостоятельные сельскохозяйственные товаропроизводители.

Для наших арендаторов очень важно, чтобы участок был рядом – недалеко от основного хозяйства. Это экономит время и ресурсы, упрощает логистику и помогает лучше планировать работу. И самое главное — они действительно заинтересованы бережно возделывать эти земли.

Что делаете с участками, на которые не нашлось арендатора? Возможно ли снижать стартовую цену на них, как это делает ФГИ с государственными активами?

— Мы выставляем эти земли на повторные аукционы, сообщаем о лотах в фейсбуке и телеграмм-канале, в рассылках для территориальных общин. Но стартовую цену мы снижать не можем. Она зафиксирована на уровне 12% показателя ее нормативной денежной оценки, и не может быть меньше стоимости, указанной в договоре с Госгеокадастром.

Из 506 проведенных торгов не состоялось 156. Примечательно, что в 107 случаях из 156 участников сами подняли стоимость. К примеру, во Львовской области за один из участков предложили 741 тыс. грн/га. Мы ведь понимаем, что никто не собирается подписывать протокол такого аукциона. Соответственно, участники сорванных аукционов теряют уплаченный гарантийный взнос.

Зачем это делается?

— Чтобы продолжать незаконно использовать государственную землю, которую они сейчас возделывают по неофициальной договоренности с представителями госпредприятий. Мы объявляем торги, их срывают, это происходит снова и снова. Официальный пользователь не может зайти на земельный участок, а теневым дельцам выгоднее терять гарантийные взносы, чем землю в обработке.

Однако у нас уже отдел мониторинга, который выезжает на такие земельные участки. Устанавливает, что земельный участок возделывается, после чего мы обращаемся к правоохранителям. Земля арестовывается. Я не знаю, на что надеются те, кто срывают торги, но эту землю они незаконно обрабатывать не будут.

Аграрии жалуются, что аукционы отменяют из-за неполного пакета документов

— Такая проблема существует. После определения победителя мы также проверяем пакет документов, который он предоставил. Происхождение средств, санкции, не связан ли он со страной-агрессором и т.д. До завершения торгов мы не знаем, кто участвует в них и не видим их документы, это инструмент предотвращения коррупции. На этом этапе их проверяет торговая площадка, через которую авторизовался участник.

Мы видим документы уже после завершения аукциона. Бывает, что не представляют даже паспорт одного из учредителей сельхозпроизводителя-юрлица. Регламент не позволяет "доносить" документы, а без них мы не можем установить структуру собственности или происхождение средств. В таких случаях, а их уже было 49, мы вынуждены отказывать победителю в подписании протокола. Далее это право переходит к участнику №2. Если он откажется, аукцион отменяется и объявляется новый.

Сколько времени занимает оформление аренды и какие дополнительные расходы несет арендатор?

— По закону максимальный срок подписания договора — 20 рабочих дней с момента проведения торгов. Через три дня после аукциона победитель должен подписать протокол, что он согласен с результатом. Далее в течение трех дней мы проверяем его документы, и в случае успеха победителю высылается договор в электронном виде. Он должен его подписать и в течение пяти рабочих дней оплатить аренду участка на год вперед.

То есть, если тянуть до последнего дня, оформление займет 20 рабочих дней. Если субарендатор настроен сразу подписывать, можно уложиться и в три дня. К примеру, арендаторы хотят успеть провести посевную, поэтому стараются как можно быстрее оформить документы.

Из расходов победитель аукциона платит только ад