Киевские лавмарки под одной крышей: почему проект Circle может изменить представление о жизни в городе

09.06.2026, 17:37 delo.ua

Знаете ли вы, кто живет за вашей стеной? В больших городах мы все чаще живем рядом, но отдельно: работаем в одном районе, тренируемся в другом, ужинаем в третьем — и почти нет простора для случайных, но важных знакомств.

Мир меняется. Люди больше не ищут просто квадратные метры – они ищут среду. Место, где можно работать с интересными людьми, тренироваться, отдыхать, встречать своих и естественно расти через окружение. Где обсуждают не людей, а идеи. Где дружба рождается уже во взрослом возрасте — из-за общих интересов, спорта, ужинов, событий или случайного разговора в лифте.

"Мы очень долго исследовали будущего резидента Circle и пытались понять не только то, какое жилье люди ищут, а как они хотят жить в целом", – говорит CEO Circle Илья Сагайдак. Именно на этой идее строится крупнейший в Киеве апарт-отель Circle на 382 номера, который реализуют SAGA Development и BGV Development на Почайне, как часть креативного кластера Boston Creative House.

По словам Сагайдака, в последние годы рынок аренды в Киеве существенно изменился. Особенно быстро растет спрос на качественное жилье в современных комплексах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Такие объекты часто практически не задерживаются на рынке.

Но главное изменение – даже не в самом рынке аренды, а в образе жизни горожанина. Все больше людей выбирают гибкость, мобильность и качество повседневного опыта вместо модели "квартира только как собственность"

Он добавляет, что сегодня люди все больше оценивают не сами квадратные метры, а качество среды вокруг: сколько времени они тратят на дорогу, рядом ли спорт, комфортная среда для работы, гастрономия, места для релакса и социального взаимодействия.

"Именно поэтому Circle проектировался не как набор функций или просто здание, а как система ежедневных сценариев жизни. Мы хотели создать среду, которая будет естественно объединять людей с похожим ритмом жизни, ценностями и интересами", - говорит CEO Circle. – “Мы создаем среду, в которой человеку хочется жить”.

По мнению Ильи Сагайдака, за последние 5–10 лет изменилась сама экономика городской жизни.

"Если раньше город воспринимался как набор отдельных точек – квартира, офис, спортзал, кафе, – то сегодня постоянное перемещение между ними все чаще означает потерю времени и энергии", – говорит он.

Параллельно сильно изменился и формат работы. Значительно выросла доля людей с гибким графиком, удаленной работой, проектной занятостью и собственными бизнесами. Человек все реже привязан к одному офису или жесткому графику.

"Сегодня возникает спрос на интегрированные форматы среды, где базовые сценарии жизни – проживание, работа, спорт, отдых, знакомства и сервис – объединены в одном месте", – объясняет Сагайдак.

Конкретно на такой модели строится Circle. Проект объединяет коворкинг Spaces, фитнес-пространство Smartass, школу и детский сад MriyDiy, салон красоты Backstage, медицинский центр, ивент-холл, production-студию, бар, ресторан, SPA и падел-корты на крыше.

"Пока качество жизни все больше измеряется не только метрами, а количеством времени, которое человек возвращает себе каждый день", - говорит CEO Circle.

При создании проекта команда анализировала международный рынок сервисного проживания и апарт-отелей с долгосрочным проживанием в городах с высокой мобильностью населения – в частности, в Амстердаме, Копенгагене, Лондоне и Берлине.

"Для нас было важно не просто смотреть на архитектуру или дизайн. Мы исследовали поведение людей внутри таких пространств: как они работают, знакомятся, проводят свободное время, взаимодействуют между собой", – объясняет Сагайдак. – "Мы увидели, что во всем мире формируется новый тип городского проживания, где жилье перестает быть изолированной функцией и становится частью сервисной среды".

При этом, отмечает он, Circle не копия ни одного западного проекта: "Украинский рынок имеет собственную специфику, другие привычки и другую культуру потребления недвижимости. Поэтому мы не копировали отдельные решения, а адаптировали глобальные подходы под Киев и локальный образ жизни".

В Circle говорят о появлении нового типа городских резидентов – людей, для которых важнее становятся функциональность, качество среды и свобода образа жизни, чем сама форма владения жильем.

"Речь идет о предпринимателях, IТ-специалистах, консультантах, представителях творческих профессий, людях с гибким графиком и мобильным образом жизни", - говорит Илья Сагайдак.

По его словам, многие могут работать с любой точки города или мира. Для них важно, чтобы жилье экономило время, упрощало быт и давало доступ к качественной инфраструктуре и среде. Именно поэтому для такой аудитории жилье становится все более сервисом, а не просто квадратными метрами.

Сагайдак объясняет, что для этих людей критически важна синергия различных функций: "Когда человек живет в одном месте, работает в качественном пространстве для работы, тренируется, знакомится с людьми, проводит встречи и отдыхает в одной среде - это создает совсем другое качество городской жизни".

Именно поэтому Circle очень внимательно подходили к выбору партнеров и операторов.

"Например, Smartass для нас – это гораздо больше, чем спортивный клуб. Это формат, который сочетает спорт, атмосферу, социальное взаимодействие и эмоцию. То же касается Spaces. Для нас это не просто офисы, а среда для работы, знакомств, сотрудничества и новых идей", – добавляет CEO Circle.

Важную роль в концепции играет и сама локация. Circle строится на Почайне – территории, которую девелоперы называют одной из самых перспективных для развития Киева.

"Это уникальная локация с очень сильной транспортной доступностью: три станции метро до Майдана Незалежности, одна станция до Подола, который сегодня является одним из главных деловых районов города", - говорит Сагайдак.

Вместе с тем рядом – Оболонь, один из самых комфортных жилых районов столицы.

"Для нас это не просто отдельный проект. Мы видим себя частью большой трансформации этой территории", – говорят в Circle.

Отдельный упор в Circle делают на инвестиционной модели. Каждый номер в проекте представляет собой отдельный инвестиционный актив. Инвестор покупает апартамент и передает его в управление профессиональному гостиничному оператору APGRADE Hotels Group, управляющему более 12 гостиницами в Украине.

"Сервисная недвижимость требует совсем другой логики управления", – говорит Илья Сагайдак.

По его словам, в классической модели квартиры в аренду владелец фактически сам создает для себя небольшой операционный бизнес – занимается ремонтом, поиском арендаторов, простоями, бытовыми вопросами и администрированием. У Circle посмотрели на это иначе.

С самого начала апарт-отель рассматривался не только как девелоперский проект, но и как полноценная сервисная модель с профессиональным управлением. В сервисной недвижимости управляется не просто здание, а каждодневный опыт человека: сервис, атмосфера, заполняемость и качество взаимодействия со средой.

"Именно поэтому для нас принципиально важен профессиональный оператор, способный поддерживать стабильный уровень сервиса и управления в долгой перспективе", - говорит Сагайдак.

При этом в компании сознательно решили пойти дальше классической рыночной модели сервисной недвижимости – на рынке сервисной недвижимости девелоперы обычно предлагают ожидаемую доходность, которая зависит от того, как будет работать объект в будущем. То есть, инвестор фактически разделяет риски операционного бизнеса.

"В Circle мы построили другую модель. Мы настолько уверены в концепции и долгосрочном потенциале проекта, что предлагаем фиксированный доход по нотариальному договору аренды на 10 лет", – говорят в Circle.

По словам Сагайдака, инвестор получает ежемесячные выплаты, которые в годовом эквиваленте составляют около 8–10,5% в долларе, а операционные риски берет компания на себя. Фактически здесь пытаются соединить преимущества недвижимости как понятного физического актива с логикой фиксированного долгосрочного дохода. В то же время само качество продукта здесь не менее важно, чем финансовая модель.

"Сегодня люди готовы платить не просто за ремонт или квадратные метры. Они платят за качество среды, сервис, инфраструктуру и опыт проживания", – говорит CEO Circle. – "Именно синергия всех функций Circle – спорт, просторы для работы, гастрономия, падел, события, сервис и общие пространства – создает значительно более высокую ликвидность и привлекательность такого продукта по сравнению с классической моделью квартиры в аренду"

В компании считают, что рынок будет постепенно двигаться от модели "недвижимость как квадратные метры" к модели "недвижимость как сервис и доходная система".

Узнать больше об условиях инвестирования и купить апартаменты Киев в проекте Circle можно на сайте проекта.